Lex Koller : vers un sérieux tour de vis pour les acheteurs étrangers
Face à la crise du logement, le Conseil fédéral veut resserrer l'étau autour des acquisitions immobilières par des personnes domiciliées à l'étranger. L'avant-projet mis en consultation le 15 avril 2026 s'attaque aux résidences principales, aux logements de vacances, à l'immobilier commercial et à une faille boursière longtemps exploitée.
Consultation ouverte
Jusqu'au 15 juillet 2026
Publié en avril 2026
Un signal politique fort dans un marché sous tension
Contexte
La pénurie de logements, la hausse des loyers et la pression croissante sur les grandes villes suisses ont poussé le Conseil fédéral à agir. Le 15 avril 2026, il a ouvert une procédure de consultation sur un avant-projet de révision de la lex Koller (LFAIE). Cette révision représente la plus importante mise à jour de la loi depuis sa création.
Origine politique
Cette révision s'inscrit dans les mesures d'accompagnement décidées en janvier 2025, en lien avec l'initiative populaire « Non à une Suisse à 10 millions ! » lancée par l'UDC. Le Conseil fédéral entend apporter une réponse ciblée aux pressions sur le marché immobilier, tout en préservant la libre circulation des personnes avec l'UE et l'AELE — un équilibre délicat au cœur des débats politiques actuels.
Résidences principales : fin du libre accès pour les non-UE/AELE
L'une des mesures les plus structurantes de la révision concerne l'acquisition de résidences principales par des ressortissants d'États hors UE et hors AELE.
Nouvelle obligation d'autorisation
Les ressortissants d'États hors UE et hors AELE devront désormais obtenir une autorisation préalable avant d'acquérir une résidence principale en Suisse, même s'ils y sont domiciliés avec un titre de séjour valable. Cette obligation, jusqu'ici inexistante pour les résidents étrangers, introduit un contrôle administratif inédit sur cette catégorie d'acheteurs.
Obligation de revente sous deux ans
En cas de départ de Suisse, le propriétaire devra revendre son bien dans un délai de deux ans. L'objectif est d'éviter que des logements restent durablement aux mains d'acheteurs ne vivant plus sur le territoire, aggravant ainsi la pénurie structurelle de logements dans les zones urbaines et périurbaines les plus tendues.
Périmètre d'application
La mesure cible spécifiquement les ressortissants de pays tiers — hors UE et hors AELE — qui résident en Suisse. Les citoyens européens et ceux des pays de l'AELE continuent de bénéficier du régime de libre circulation et ne sont pas soumis à cette nouvelle obligation d'autorisation.
Logements de vacances : contingents réduits et transactions encadrées
Les stations touristiques emblématiques — Verbier, Crans-Montana, Zermatt, Saint-Moritz, Gstaad — sont directement visées par les nouvelles mesures. Ces destinations prisées des acheteurs étrangers font l'objet d'un encadrement renforcé à deux niveaux.
Contingents réduits
Réduction des contingents cantonaux de logements de vacances accessibles aux acheteurs étrangers. Moins de biens pourront être acquis chaque année par des non-résidents dans les zones touristiques, limitant mécaniquement la pression sur ces marchés locaux déjà saturés.
Reventes soumises à autorisation
Les reventes entre personnes étrangères seront désormais soumises à autorisation, fermant une pratique très répandue dans l'arc alpin. Jusqu'ici, un étranger pouvait revendre son chalet à un autre étranger sans passer par la procédure d'autorisation — une lacune que la révision entend combler définitivement.
Immobilier commercial : fin du modèle purement locatif
Ce qui change
Les investisseurs étrangers ne pourront plus acquérir d'immeubles commerciaux dans le seul but de les louer. L'exemption d'autorisation ne sera maintenue que si l'acquéreur exploite lui-même l'établissement concerné — hôtel, commerce ou bureau utilisé pour son activité propre. Cette condition d'usage personnel transforme fondamentalement les règles du jeu pour les investisseurs institutionnels étrangers actifs sur le marché suisse.
Ce que cela cible
Cette mesure vise les structures de détention patrimoniale qui achetaient des immeubles commerciaux pour générer des rendements locatifs — un segment jusqu'ici largement ouvert aux capitaux étrangers. Les fonds d'investissement et holdings étrangers qui utilisaient l'immobilier commercial suisse comme simple véhicule de rendement seront directement affectés par cette restriction.
La « faille boursière » enfin colmatée
L'une des mesures les plus symboliques — et les plus attendues — de la révision concerne la suppression d'une porte d'entrée indirecte longtemps exploitée par les capitaux étrangers.
Le Conseil fédéral veut supprimer l'autorisation générale accordée aux étrangers pour acquérir des parts de sociétés immobilières résidentielles cotées et des parts de fonds immobiliers régulièrement négociés sur le marché.
Le mécanisme de contournement
Cette porte d'entrée indirecte permettait à des capitaux étrangers d'investir massivement dans le logement suisse sans passer par la lex Koller. En achetant des parts de sociétés immobilières cotées ou de fonds immobiliers, des investisseurs étrangers pouvaient prendre des positions importantes sur le marché résidentiel suisse en toute légalité.
Un changement de doctrine majeur
La fermeture de cette faille marque un changement de doctrine important, particulièrement salué par la gauche. Elle signifie que la logique de la lex Koller — contrôler l'accès étranger au marché immobilier résidentiel — s'appliquera désormais aussi aux investissements indirects via les marchés financiers.
Les quatre piliers de la révision
Ces quatre mesures forment un ensemble cohérent visant à restreindre l'accès des capitaux étrangers au marché immobilier suisse, tout en préservant les engagements de libre circulation avec l'UE et l'AELE.
1
Résidences principales
Autorisation obligatoire pour les non-UE/AELE et revente forcée sous deux ans en cas de départ du territoire suisse.
2
Résidences secondaires
Contingents cantonaux réduits et autorisation obligatoire pour les reventes entre personnes étrangères dans les stations touristiques.
3
Immobilier commercial
Interdiction d'achat pour pure mise en location par des investisseurs étrangers ; exemption maintenue uniquement pour l'exploitation directe.
4
Fonds et sociétés cotées
Fin de l'autorisation générale aux étrangers pour les parts de sociétés immobilières résidentielles cotées et de fonds immobiliers négociés en bourse.
Des réactions contrastées
Parti socialiste
Salue « un signal fort » et « un progrès attendu » pour les locataires et futurs propriétaires. Le PS souligne tout particulièrement la fermeture de la faille boursière comme une avancée majeure dans la lutte contre la spéculation immobilière étrangère et la pénurie de logements abordables.
UDC
Estime que le projet ne traite que « les symptômes » et que la véritable cause de la pénurie reste l'immigration. Selon l'UDC, Beat Jans éviterait « l'éléphant dans la pièce » en refusant de s'attaquer directement à la question migratoire comme facteur premier de la tension sur le marché du logement.
Milieux économiques
Partagés : certains craignent un effet dissuasif sur les investissements étrangers et l'attractivité du marché suisse, d'autres saluent un recentrage de la loi sur son objectif initial de protection du marché résidentiel. Le débat sur l'impact macroéconomique de ces restrictions reste ouvert.
Calendrier et procédure de consultation
1
Janvier 2025
Mesures d'accompagnement décidées en lien avec l'initiative « Non à une Suisse à 10 millions ! »
2
15 avril 2026
Ouverture de la procédure de consultation sur l'avant-projet de révision de la lex Koller (LFAIE) par le Conseil fédéral.
3
15 juillet 2026
Clôture de la consultation. Les partis, cantons et milieux intéressés peuvent soumettre leurs prises de position.
4
Après 2026
Débat parlementaire. L'issue de la consultation dira si le projet garde sa forme actuelle avant d'être soumis aux Chambres fédérales.
La procédure de consultation est ouverte jusqu'au 15 juillet 2026. Partis politiques, cantons, associations et milieux économiques sont invités à se prononcer sur l'avant-projet.
Une révision historique en marche
L'issue de la consultation, puis le débat parlementaire, diront si le projet garde sa forme actuelle. Mais une chose est claire : après plusieurs tentatives de durcissement rejetées ces dernières années, la lex Koller s'apprête à vivre sa plus importante révision depuis sa création.
Ce qu'il faut retenir
Quatre mesures ciblées — résidences principales, logements de vacances, immobilier commercial, fonds cotés — forment un ensemble cohérent pour restreindre l'accès des capitaux étrangers au marché résidentiel suisse.
Consultation ouverte jusqu'au 15 juillet 2026. Suivez l'évolution du dossier sur le site officiel du Conseil fédéral et dans la presse spécialisée.